Come si calcola l’IMU 2026: la procedura passo per passo
Te lo diciamo noi: il calcolo dell’IMU richiede quattro operazioni matematiche di base e circa 10-15 minuti se hai a portata di mano la rendita catastale e le aliquote del tuo Comune. L’acconto si paga entro il 16 giugno 2026, il saldo entro il 16 dicembre 2026. Tutto il necessario lo trovi su agenziaentrate.gov.it e sul sito del tuo Comune.
Cosa devi avere a portata di mano
- Visura catastale dell’immobile (o accesso al Cassetto fiscale)
- La rendita catastale e la categoria catastale dell’immobile
- La quota di possesso (es. 100%, 50%, un terzo)
- I mesi di possesso nell’anno 2026
- Le aliquote IMU deliberate dal tuo Comune per il 2026
- Codice fiscale e credenziali SPID, CIE o CNS per pagare online
- 10-15 minuti di tempo
Chi paga l’IMU nel 2026
Prima di calcolare, devi sapere se sei tra i soggetti obbligati.
Paga l’IMU chi possiede:
- Fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, box auto, magazzini, negozi)
- Abitazioni principali di lusso: categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli)
- Terreni agricoli (con alcune esenzioni per i coltivatori diretti)
- Aree fabbricabili
Non paga l’IMU chi ha un’unica abitazione principale in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, a condizione di risiederci anagraficamente e di abitarci davvero come dimora abituale.
⚠ Attenzione: se hai la residenza in un posto ma vivi effettivamente altrove, il Comune può contestare l’esenzione. La residenza anagrafica da sola non basta: conta anche la dimora abituale.
Esistono altre esenzioni e riduzioni: immobili degli enti non commerciali usati per attività istituzionali, fabbricati inagibili, immobili in comodato d’uso gratuito a figli o genitori (riduzione del 50% sulla base imponibile). Ogni Comune può aggiungere agevolazioni proprie.
Come si calcola l’IMU passo per passo
Ecco la procedura completa. Seguila nell’ordine.
1. Trova la rendita catastale
La rendita catastale è il valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate al tuo immobile. La trovi:
- Nella visura catastale dell’immobile
- Nel tuo Cassetto fiscale su agenziaentrate.gov.it, sezione “Immobili”
- Nell’atto di acquisto o nel rogito notarile
Esempio: la tua casa ha rendita catastale di 800 euro.
2. Rivaluta la rendita del 5%
Moltiplica la rendita per 1,05. Questa rivalutazione è fissa per legge e si applica sempre, qualunque sia la categoria catastale.
800 × 1,05 = 840 euro
3. Applica il moltiplicatore catastale
Moltiplica il valore rivalutato per il moltiplicatore corrispondente alla categoria catastale dell’immobile.
| Categoria catastale | Tipo immobile | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| B | Edifici pubblici, scuole | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Box, cantine, tettoie | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, impianti sportivi | 140 |
| D (escluso D/5) | Opifici, alberghi, capannoni | 65 |
| D/5 | Istituti di credito, banche | 80 |
Esempio con un’abitazione (categoria A/2):
840 × 160 = 134.400 euro — questa è la base imponibile
4. Tieni conto della quota di possesso e dei mesi
Se possiedi l’immobile al 100% per tutto l’anno, vai al passo successivo.
Se possiedi solo una parte (es. comproprietà al 50%), o se hai acquistato o venduto durante l’anno, devi proporzionare.
Formula:
Base imponibile × quota di possesso × (mesi di possesso ÷ 12)
Il mese si conta intero se hai posseduto l’immobile per più di 15 giorni in quel mese.
Esempio: possiedi il 50% dell’immobile per 12 mesi:
134.400 × 0,50 × (12/12) = 67.200 euro
5. Trova l’aliquota IMU del tuo Comune
Le aliquote le decide ogni Comune, ogni anno, entro il 28 febbraio dell’anno di riferimento. Se il Comune non delibera entro quella data, si applicano le aliquote dell’anno precedente.
Dove trovare le aliquote:
- Sito ufficiale del tuo Comune, sezione “Tributi” o “IMU”
- Portale MEF: mef.gov.it, sezione “Delibere comunali aliquote IMU”
Le aliquote di legge per il 2026 sono:
| Tipo immobile | Aliquota base | Aliquota massima consentita |
|---|---|---|
| Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) | 0,5% | 0,6% |
| Altri fabbricati | 0,86% | 1,06% |
| Terreni agricoli | 0,76% | 1,06% |
| Aree fabbricabili | 0,86% | 1,06% |
Il tuo Comune può alzare o abbassare l’aliquota entro questi limiti.
⚠ Attenzione: non usare aliquote trovate su siti non ufficiali. Cerca sempre la delibera del tuo Comune o il dato sul portale MEF. Un’aliquota sbagliata porta a errori di calcolo che poi devi correggere con il ravvedimento operoso.
6. Calcola l’imposta lorda
Moltiplica la base imponibile (eventualmente proporzionata) per l’aliquota.
Esempio con aliquota del Comune pari all’1%:
67.200 × 1% = 672 euro di IMU annua lorda
Arrotonda all’euro più vicino.
7. Verifica eventuali detrazioni o riduzioni
Controlla se ti spetta una riduzione:
- Comodato d’uso gratuito a figli o genitori di primo grado, con certi requisiti: riduzione del 50% sulla base imponibile
- Immobile inagibile o inabitabile: riduzione del 50% sulla base imponibile (devi presentare perizia)
- Locazione a canone concordato: aliquota ridotta al 75% di quella deliberata dal Comune
- Detrazioni comunali aggiuntive: ogni Comune può prevederle, verificale nella delibera
Se ti spetta il comodato d’uso al 50%, nel nostro esempio:
67.200 × 50% = 33.600 euro di base imponibile ridotta 33.600 × 1% = 336 euro di IMU annua
8. Calcola acconto e saldo
- Acconto (16 giugno 2026): il 50% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente, oppure il 50% di quella dell’anno in corso se le aliquote sono già note
- Saldo (16 dicembre 2026): la differenza tra l’IMU totale dovuta e quanto hai già pagato a giugno
In alternativa, puoi pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno usando le aliquote dell’anno precedente.
9. Paga con il modello F24
Puoi pagare l’IMU:
- Online tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (F24 web)
- Tramite home banking del tuo istituto, usando il modello F24
- In banca, in posta o ai tabaccai abilitati con il modello F24 cartaceo
I codici tributo da usare nel modello F24:
| Tipo immobile | Codice tributo |
|---|---|
| Fabbricati – quota Comune | 3912 |
| Fabbricati – quota Stato (solo D produttivi) | 3925 |
| Terreni – quota Comune | 3914 |
| Terreni – quota Stato | 3926 |
| Aree fabbricabili – quota Comune | 3916 |
| Aree fabbricabili – quota Stato | 3917 |
Nel modello F24 devi indicare:
- Il codice tributo corretto
- Il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile (4 caratteri, lo trovi sul sito del Comune o su agenziaentrate.gov.it)
- L’anno di imposta (2026)
- Se si tratta di acconto o saldo (barra la casella corrispondente)
- L’importo
⚠ Attenzione: se paghi importi inferiori a 12 euro, non sei tenuto a versare nulla. L’IMU non si paga se il totale annuo è inferiore a quella soglia.
Usa il calcolatore IMU ufficiale del MEF
Se preferisci non fare i conti a mano, il MEF mette a disposizione un calcolatore IMU online gratuito sul suo portale. Ti chiede:
- Categoria catastale
- Rendita catastale
- Quota di possesso
- Mesi di possesso
- Aliquota del Comune
Ci vogliono circa 5 minuti. Il risultato è una stima: verifica sempre l’aliquota aggiornata del tuo Comune prima di pagare.
Cosa fare se qualcosa va storto
Non trovi la rendita catastale dell’immobile. Accedi al Cassetto fiscale su agenziaentrate.gov.it con SPID, CIE o CNS. Vai alla sezione “Immobili”. Se l’immobile non compare, richiedi una visura catastale allo sportello dell’Agenzia delle Entrate o tramite il portale catastale online.
Il tuo Comune non ha ancora pubblicato le aliquote 2026. Usa le aliquote deliberate per il 2025 per calcolare l’acconto di giugno. Quando le aliquote 2026 sono disponibili, ricalcoli e aggiusti con il saldo di dicembre. Questo meccanismo è previsto dalla legge.
Hai pagato meno del dovuto per un errore di calcolo. Usa il ravvedimento operoso. Paga la differenza più una sanzione ridotta. Se ti accorgi dell’errore entro 30 giorni, la sanzione è l’1/10 del minimo (solitamente lo 0,1% al giorno). Prima che arrivi un avviso del Comune, la sanzione rimane molto contenuta. Il codice tributo per il ravvedimento è lo stesso dell’imposta principale.
Il Comune ti contesta l’esenzione per abitazione principale. Devi dimostrare sia la residenza anagrafica che la dimora abituale. Raccogli documentazione: utenze intestate, domicilio fiscale, ricevute mediche. Se ritieni che la contestazione sia infondata, puoi fare ricorso entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento.
Il pagamento F24 non va a buon fine online. Verifica che il conto abbia la disponibilità sufficiente e che l’IBAN sia abilitato ai pagamenti fiscali. Se usi F24 telematico tramite Agenzia delle Entrate, devi avere un conto corrente collegato. In alternativa, vai in banca o in posta con il modello cartaceo.
Non sai se il tuo immobile è in categoria di lusso. La categoria catastale è scritta sulla visura catastale, accanto alla rendita. A/1, A/8 e A/9 sono le categorie di lusso. Se hai dubbi sull’attribuzione della categoria, puoi presentare una domanda di revisione in Agenzia delle Entrate – Territorio.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate – Guida IMU
- MEF – Delibere comunali aliquote IMU
- MEF – Calcolatore IMU online
- Agenzia delle Entrate – Modello F24
- Governo italiano – Tributi locali
Domande frequenti sull’IMU 2026
La prima casa è esente IMU nel 2026? Sì, l’abitazione principale è esente IMU, a condizione che ci risiedi anagraficamente e la utilizzi come dimora abituale. Le categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9 non godono dell’esenzione e pagano con aliquota ridotta. L’esenzione vale per un solo immobile per nucleo familiare.
Quando si paga l’IMU 2026? L’IMU si paga in due rate: l’acconto entro il 16 giugno 2026 e il saldo entro il 16 dicembre 2026. In alternativa puoi pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno, calcolando l’importo con le aliquote dell’anno precedente.
Come trovo le aliquote IMU del mio Comune? Le aliquote le decide ogni Comune. Le trovi sul sito ufficiale del tuo Comune, sezione “Tributi” o “IMU”, oppure sul portale del MEF nella sezione dedicata alle delibere comunali. Cerca sempre la delibera approvata per l’anno in corso.
Posso calcolare l’IMU online senza fare i conti a mano? Sì. Il MEF mette a disposizione un calcolatore IMU ufficiale sul suo portale. Ti chiede rendita catastale, categoria catastale, quota di possesso, mesi di possesso e aliquota. Ci vogliono circa 5 minuti. Il risultato è una stima orientativa.
Cosa succede se pago meno del dovuto per errore? Puoi correggere con il ravvedimento operoso, versando la differenza più una sanzione ridotta. Se paghi entro 30 giorni dall’errore, la sanzione è l’1/10 del minimo. Prima che il Comune ti notifichi un avviso di accertamento, la sanzione rimane molto contenuta.
Ho due immobili: devo presentare una dichiarazione IMU? La dichiarazione IMU non è obbligatoria ogni anno. La presenti solo quando cambia qualcosa: acquisti, vendite, variazioni di destinazione d’uso, nuove esenzioni. Il termine è il 30 giugno dell’anno successivo all’evento che ha determinato il cambiamento.
Posso pagare l’IMU senza andare in banca o in posta? Sì. Con il modello F24 online tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (F24 web) oppure tramite l’home banking del tuo istituto. Hai bisogno di SPID, CIE o CNS per accedere ai servizi dell’Agenzia, e di un conto corrente abilitato ai pagamenti fiscali.
Ultimo aggiornamento: 12 maggio 2026. Aggiornate le aliquote base e massime per il 2026 e le scadenze di pagamento acconto e saldo. Prossima revisione: 8 novembre 2026.